18/11/2022 - 5:20
Quadra de tênis, centro de wellness, academia, sauna. Tudo isso pode parecer instalações de clubes e resorts, mas neste caso é só a parte de lazer de um edifício de luxo lançado pela You,Inc em São Paulo. Com mercado de médio e alto padrões em boa fase — com aumento de 87,4% nas vendas entre janeiro e agosto de 2022, comparado com o mesmo período do ano passado, de acordo com dados da Abrainc/Fipe —, a incorporadora aposta na modalidade e amplia a metragem de seus lançamentos. Criada para oferecer apartamentos compactos em regiões centrais para a classe média-alta, em 2021 a empresa inaugurou seu primeiro empreendimento acima de 100 m2 e, neste mês, lançou um ainda maior, com 220 m2 e unidades comercializadas por R$ 6 milhões. Localizado em Pinheiros, na Zona Oeste de São Paulo, o projeto garantiu recorde de VGV (Valor Geral de Vendas) da companhia até então, com R$ 352 milhões.
O movimento de apartamentos maiores na You,Inc começou com a pandemia e, se aproveitando das regras atuais do plano diretor da cidade de São Paulo, os projetos integram apartamentos compactos com os maiores, em uma estratégia comum em incorporadoras que atuam na capital paulista. Nesses condomínios integrados, entretanto, tudo é separado. O terreno em que foram construídos é o mesmo, mas os espaços de lazer e até a entrada são distintos, deixando clara a diferenciação do luxo. Para a empresa, essa proposta é necessária porque o perfil de compradores dos apartamentos compactos mudou. As áreas centrais em que eles estão localizados chama a atenção de investidores, que miram na posterior locação. Há pouco tempo a divisão entre compradores moradores e investidores era de 70% e 30%, respectivamente. Hoje esse número se inverte em alguns casos. Logo, para manter segurança e privacidade dos moradores dos andares mais altos, a separação das áreas.
“Comprar terreno só vai ficar mais caro, mais difícil e mais escasso” Tatiana Muszkat, diretora institucional e marketing da You,Inc.
Assinados por grandes nomes da arquitetura, os empreendimentos de alto padrão da You,Inc apostam no conceito de double living, com pé direito de quase seis metros. Todos os lançamentos ficam em regiões privilegiadas, visadas pelo setor e muitas vezes motivo de embate com os moradores. A associação Pró-Pinheiros, por exemplo, tem atuado de forma crítica à verticalização da localidade e agora busca criar um Plano de Bairro que oriente as transformações de forma a conversar melhor com os habitantes da região. Tudo isso aumenta a competitividade na busca por novos espaços. “Comprar terreno só vai ficar mais caro, mais difícil e mais escasso”, disse Tatiana Muszkat, diretora institucional e de marketing da You,Inc. Atualmente a empresa tem um land bank de R$ 1,4 bilhão e mais R$ 1 bilhão em negociação. Para ajudar nesse desafio futuro, a expectativa está no plano diretor da cidade, em revisão. “O que a gente espera é que não apenas os terrenos eixo, mas também os de remanso, ganhem uma oportunidade”, disse.
A briga por localização é parte importante no segmento de alto padrão já que, mais do que as comodidades oferecidas no empreendimento, o CEP é o que faz a diferença e garante o sucesso. De acordo com Bruno Vivanco, presidente da Abyara, “quando você consegue um terreno especial em uma localização vocacionada para o alto padrão, o empreendimento vai bem, invariavelmente”. Além disso, por ter uma oferta menor e uma demanda disposta, na visão dele, esse é um segmento promissor. “O alto padrão sempre tem espaço em São Paulo”, disse.
A incorporadora vai fechar o ano com seis lançamentos e deve alcançar o VGV de R$ 1,1 bilhão. Conservadora quanto ao futuro, a expectativa é manter esse patamar no próximo ano, mesmo tendo a capacidade de alcançar R$ 1,8 bilhão. Dentre os lançamentos previstos, os de maior metragem são minoria. O core de compactos entre 50 m2 e 120 m2 segue na liderança, já que garantem mais rentabilidade e diluição de custos fixos.
