28/11/2012 - 21:00
Os imóveis são uma paixão dos brasileiros desde os tempos de hiperinflação e planos econômicos, quando eram vistos como reservas de valor. Nos últimos anos, mesmo com a inflação domada, quem apostou em imóveis no Brasil teve ganhos reais. O índice Fipe/ZAP, por exemplo, subiu 154% nos últimos quatro anos, bem acima dos 28% da inflação pelo IPC-A. Neste ano, a alta dos preços dos imóveis é de 13,5%, ante uma inflação abaixo de 4%. Mas, como todo investidor deveria saber, rentabilidade passada não garante resultado futuro. A grande questão é: e agora? O futuro que se vê nessas “pedras da sorte” não é arriscado demais? A maior dúvida é se ainda há fôlego para alta ou se os preços dos imóveis tendem a cair.
Cuidado ao apostar na valorização do imóvel. É mais racional avaliar rendimento com aluguel
Não há consenso sobre o assunto entre os analistas. Samy Dana, da Fundação Getulio Vargas (FGV), aposta em desvalorização de até 30% nas regiões onde os preços subiram mais. Outros, como o professor de finanças do Insper, Michael Viriato, acreditam que ainda há espaço para a expansão do crédito imobiliário no País, e, portanto, os preços ainda têm uma perspectiva de alta, embora menor do que a ocorrida nos últimos anos. O crédito imobiliário representa 5% do PIB brasileiro, enquanto no Chile, só para citar um vizinho que não está em crise, chega a 20%. É difícil até mesmo estimar o ganho real com a compra de imóveis no País. Faltam indicadores de preços confiáveis.
O próprio índice Fipe/ZAP, por exemplo, baseia-se em preços de anúncios e não nos valores efetivamente pagos no fechamento do negócio. De qualquer maneira, é bom entender que o imóvel não é livre de risco. “Investir em imóvel esperando alta de preço é especulação”, afirma o professor João Rocha Lima, do Núcleo de Real Estate da Escola Politécnica da USP. Foi justamente por acreditar que os preços só subiriam que se criaram bolhas nos mercados imobiliários dos Estados Unidos e Espanha, por exemplo. O imóvel não está sujeito apenas à tendência geral dos preços, mas também à evolução da urbanização no bairro.
Um exemplo é a queda de preços no Morumbi, que já foi símbolo de luxo em São Paulo, em decorrência do crescimento de favelas na região, ou a valorização de alguns locais da zona sul do Rio de Janeiro após a pacificação dos morros. Claro que, ao escolher um imóvel para morar, a perspectiva é diferente— a expectativa de valorização normalmente é secundária na escolha. Uma maneira mais racional de investir em imóveis é mirar a rentabilidade que pode ser obtida com locação. Neste caso, é preciso avaliar a demanda por aquele tipo de imóvel e a tendência de ocupação da região. Também existem riscos: inadimplência e dificuldades de tirar inquilinos do imóvel em contratos residenciais, e possível excesso de oferta ou desaquecimento econômico afetando aluguéis comerciais.
A renda esperada fica próxima à da taxa básica de juros ou ligeiramente superior – algo como 0,4% do valor do imóvel ao mês, já líquido de Imposto de Renda (IR). Outra alternativa é comprar cotas de Fundos de Investimento Imobiliário (FII). A vantagem é não ficar concentrado numa única propriedade. Os FII têm ativos variados – salas comerciais, cotas de shopping centers, prédios de escritórios e hospitais, ou até títulos de crédito lastreados por propriedades imobiliárias. Os rendimentos (aluguéis, principalmente) são distribuídos aos cotistas. Muitos fundos têm cotas negociadas em bolsa de valores, como se fossem ações. Esse mercado cresceu muito.
Segundo a Comissão de Valores Mobiliários (CVM), o patrimônio desses fundos mais que quadruplicou em dois anos, saltando de R$ 8,3 bilhões em 2010 para R$ 35,2 bilhões hoje. O índice de fundos imobiliários da Bovespa, chamado Ifix, subiu 31% nos últimos 12 meses, muito acima do 1,4% do índice Bovespa. Hoje há 44 fundos listados na Bovespa, mas este número deve crescer: há 169 carteiras deste tipo no País.Os melhores fundos são como joias, das quais o investidor reluta em se desfazer. “É mais fácil conseguir vender a cota por um bom preço do que comprá-la”, diz o consultor Sergio Belleza.
Mas o brilho do rendimento (aliás, isento de IR) não deve ofuscar o olhar do investidor sobre as chances de perdas, que também existem nas cotas imobiliárias. Como em todos os contratos de locação, há risco de inadimplência, como a sofrida pelo fundo de investimento Hospital da Criança, da Brazilian Mortgages, no início do ano. Outro problema é a desocupação, que afetou, por exemplo, o fundo Memorial Office, gerido pela corretora Coinvalores. O edifício Memorial Office Building, na zona oeste de São Paulo, tinha 23 de seus 24 andares alugados pela empresa de telemarketing Atento – que no fim de 2011 devolveu 15 lajes. “Casos como esse acendem o sinal amarelo e alertam para o risco desses produtos”, diz Luiz Calado, diretor da Anbima.
