26/12/2014 - 19:30
Tem sido cada vez mais comum encontrar placas de “vende-se” em frente a imóveis recém-entregues do que a frase “100% vendido”, que geralmente encobria o letreiro de lançamento. Entre os motivos estão a incerteza com relação ao emprego, que afeta diretamente a capacidade de pagamento dos potenciais compradores – e que levou os bancos a se tornarem mais seletivos na liberação de crédito –, além do enorme volume de entregas em capitais como São Paulo e Rio de Janeiro e da desaceleração da economia, que fez com que empresas devolvessem às incorporadoras parte de suas lajes corporativas.
O resultado dessa mudança conjuntural não fica restrito aos preços de metro quadrado, tijolo e mão de obra. Os investidores de fundos imobiliários tiveram dificuldade em achar cotas que não estivessem em queda livre, em 2014. Segundo levantamento feito pela corretora XP Investimentos, a pedido da DINHEIRO, os fundos mais rentáveis em 12 meses foram carteiras que recuperaram perdas anteriores. Um exemplo é o Mais Shopping Largo 13, que subiu 53,25%. Outros fundos que avançaram foram o BB Renda de Papéis, que teve alta de 26,92%, e o Rio Bravo Crédito Imobiliário, com avanço de 26,84%.
“Além do cenário mais delicado para o mercado, o aumento de juros tem impacto direto sobre as cotas”, diz o consultor Sergio Belleza. “Afinal, menor receita dos fundos significa queda das cotações.” Com base nesse cenário, fica fácil prever que 2015 deverá ser um ano difícil para o mercado, já que as projeções, como a de Christiano Ehlers, do Santander, são de Selic a 12,5% ao ano. A alta das cotas do fundo do Shopping Largo 13 é, na verdade, uma recuperação de preços. Na época do lançamento, os papéis custavam R$ 1.000. “Foi uma das maiores decepções do mercado”, diz Belleza.
A causa da frustração teria sido a expectativa, não confirmada, de que o comércio popular, instalado em regiões como a da rua 25 de Março, no centro de São Paulo, se mudaria para o novo shopping. Foi necessário um comunicado do Bradesco, administrador do fundo, em julho deste ano, para que as cotas voltassem a subir. O anúncio dizia que havia um comprador disposto a adquirir a participação do banco no empreendimento. Segundo o fato relevante, o valor sugerido pela fatia de 40% era de R$ 74 milhões e a “proposta estava vinculada a condições precedentes e outras estabelecidas (…), entre elas a realização de due dilligence e aquisição de pelo menos 51% do empreendimento, o que também condicionará a eventual venda da participação detida pelo fundo ao aceite dos demais coproprietários”.
Parece uma oferta tentadora para os investidores que estão de olho na valorização, mas Belleza recomenda a compra da cota apenas por aqueles que acreditam que o negócio sairá, de fato, do papel. Na hora de escolher em qual fundo investir, é importante avaliar os ativos que fazem parte da carteira, a rentabilidade, os riscos, a instituição financeira e o gestor responsável. Outro conselho é procurar imóveis que tenham empresas conhecidas como locatárias. “Existem oportunidades de mercado, mas o investidor tem de procurar bastante”, diz Roberto Kropp, diretor da Daycoval Asset Management.
“Em média, as cotas custam de 70% a 80% do valor patrimonial dos fundos.” Esse desconto é reflexo de um desempenho negativo em 2013. “Os fundos vinham de um momento muito bom, em 2012, com os juros em queda no Brasil”, diz Kropp. “Foi nesse momento que muitos investidores entraram nesse mercado, estimulados pela isenção fiscal, mas a economia mudou de rumo e os juros começaram a subir.” Atualmente, a vacância – enorme vilão dos fundos, já que sem aluguel não há rentabilidade – está na casa dos 15%, segundo o diretor do Daycoval. Para os mais audaciosos, pode ser uma boa oportunidade de encarar a queda e colher retorno financeiro.
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