01/12/2014 - 10:00
Nos últimos 30 anos, o setor imobiliário brasileiro experimentou alguns modismos. Primeiro foram os condomínios verticais, dotados de imensas áreas de lazer com piscinas, quadras de esporte e churrasqueiras, entre outros mimos. Depois, foi a vez dos bairros fechados, com casas em regiões afastadas do centro, numa cópia praticamente idêntica ao que existe nos subúrbios das grandes cidades americanas. Surgiram, também, os loteamentos destinados a famílias de baixa renda, nos quais o que impera é a autoconstrução. No entanto, ninguém foi tão longe quanto a paulistana Land Invest.
De uma só tacada, na esteira do programa Minha Casa Minha Vida, a empresa está erguendo dois megacondomínios numa área de 2,1 milhões de m². Essas verdadeiras cidades ficam em São Gonçalo do Amarante, na periferia de Natal, e em Gravataí, município da região metropolitana de Porto Alegre. No total, elas deverão representar um Valor Geral de Vendas (VGV) de R$ 1,4 bilhão, até 2020. Inspiradas em estudos acadêmicos e conceitos desenvolvidos na Universidade Havard, a incorporadora e construtora paulista pretende mudar a face do setor de construção no Brasil apostando nas chamadas Edges Cities.
A ideia é reunir famílias de diversos perfis de renda, em condomínios fechados, dentro de uma grande área. Só que, ao contrário dos EUA, onde o foco é normalmente o cliente de alta renda, a Land Invest está de olho é nas famílias das classes C e D. “Mais do que apenas pensar na moradia, nós criamos estruturas que viabilizam a melhoria da renda dos moradores e da localidade, além de promover a cidadania”, afirma o engenheiro paulista Roberto de Carvalho Dias, conhecido como “Bob”, fundador e CEO da empresa. Ele vislumbra grandes oportunidades em razão do déficit habitacional, de 1,5 milhão de moradias por ano.
No entanto, mesmo em se tratando de unidades vendidas a R$ 100 mil, no caso das erguidas em São Gonçalo do Amarante, o Residencial do Bosque inclui uma série de itens que não costumam ser encontrados nos conjuntos habitacionais massificados como os do Minha Casa Minha Vida ou os patrocinados pelas Cohabs. Os projetos são diferenciados do ponto de vista arquitetônico e contam com estrutura de lazer e serviços, como creche comunitária, telefonia, internet e TV por fibra ótica. Sem contar com os prédios destinados a universidades, escolas públicas e postos de saúde. Os sobrados de 50 m² possuem dois quartos, quintal e vaga para carro.
“Como a creche é administrada pela associação de moradores, seu custo acaba sendo subsidiado”, diz Carvalho Dias. Itens de infraestrutura como serviço de água e esgoto serão instalados pela construtora e sua gestão feita pelos moradores. Mas nada disso segue a lógica da benemerência. Tudo visa lucro e o objetivo é ter um ganho líquido de pelo menos 15% em cada unidade. Para que essa equação dê certo o fundador da Land Invest explica que tudo tem de funcionar como um relógio suíço, e a obra precisa ser concluída em um ciclo de até 18 meses. Isso é vital para o sucesso de empreendimentos voltados às classes C e D.
Do ponto de vista comercial, ele diz que, apesar de o preço de venda ser mais baixo, o risco é zero, pois a totalidade da dívida é financiada e o cliente só assina o contrato após sua aprovação pelo banco. Nas unidades destinadas à classe B, comercializadas por R$ 250 mil, em Gravataí, tanto a abordagem aos clientes quanto a estratégia de vendas são distintas. Os estandes foram montados somente dois meses após o início da obra, para que os potenciais clientes vejam que o negócio é para valer. Em Gravataí, metade das 648 unidades foi vendida em apenas quatro meses. A meta é construir sete mil unidades no 1,5 milhão de m² do terreno. Outras 2,5 mil residências serão erguidas no Rio Grande do Norte, em uma área de 650 mil m².
O CEO da Land Invest diz que esse é apenas o começo da nova fase da empresa, fundada em 2007 para atuar com clientes endinheirados. A migração para a base da pirâmide de renda foi necessária após o crescimento da concorrência nessa faixa, além da constatação de que havia uma lacuna em matéria de projetos inovadores para as famílias menos abonadas. “Percebi que estávamos disputando um filão cada vez menor, ao tentar vender imóvel para quem já possui uma ou mais propriedades”, afirma Dias. “Um erro estratégico e que poderia comprometer o futuro da empresa.” A lista de cidades prospectadas pela Land Invest inclui Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Brasília.
