20/04/2023 - 2:40
Na geometria, o côncavo é utilizado para descrever qualquer figura que se curva para dentro, enquanto o convexo representa qualquer figura que se curva para fora. No atual momento de volatilidade nas aplicações em fundos imobiliários, os 2 milhões de investidores pessoas físicas que olham por fora o valor das cotas observam perdas nesse início de ano. O Índice de Fundos Imobiliários (IFIX), que reúne as carteiras mais negociadas da Bolsa, já vinha de resultado ruim (apenas +2,2%) em 2022. Piorou e recuou este ano 3,38%, de 2.867 pontos em dezembro para 2.770 pontos em 13 de abril. Mas, por outro ângulo, o investidor que olha o retorno proporcional ao valor das cotas (dividend yield), o ganho por dentro, vê lucro médio acima de 12% ao ano nos últimos 12 meses (ver quadro com exemplos). Esse sobe e desce não é por falta de motivos. Pelo menos dez fundos entre os mais de 450 listados na Bolsa sofreram perdas mais significativas nas cotas, influenciando indiretamente a percepção sobre o setor.
“Busque diversificar, sem concentrar recursos em poucos ativos e sem seguir o efeito manada” Maria Fernanda Violatti, Analista de Fii da XP.
No início do ano de 2023, a crise das varejistas Americanas, Marisa e Tok&Stock provocou oscilações e prejuízos em cinco grandes fundos que alugavam galpões para varejistas: Kinea Renda Imobiliária (KNRI), Bresco (BRCO), VBI Logística (LVBI), Max Retail (MARX) e Vinci Logística (VILG). Mais recentemente (no fim de março), com a crise de crédito se espalhando pela economia, a Justiça suspendeu por 60 dias o pagamento de certificados de recebíveis imobiliários (CRI) do grupo de hospedagem e turismo Gramado Parks, da Serra Gaúcha, prejudicando mais cinco fundos que possuíam esses papéis na carteira: Tordesilhas (TORD), Devant Recebíveis (DEVA), Hectare (HCTR), Serra Verde (SRVD) e Iridium Recebíveis (IRDM).
Para analistas consultadas pela DINHEIRO, a dica para quem não tiver perfil de risco para renda variável é ficar de fora de fundos de papéis face o elevado risco de crédito no momento. A analista de fundos imobiliários da Órama Investimentos, Ana Clara Tenan, lembra que essa volatilidade começou com a crise de Americanas, em janeiro. “Vários fundos de galpões logísticos e de shoppings tiveram o pagamento do aluguel travado”, afirmou. Ela argumenta que todo o setor é impactado por juros elevados, mas que o cenário tende a melhorar no médio e longo prazos com o recuo gradual nas taxas. “São poucos os fundos com problemas, menos de 2% da área bruta locável. Tem diversos fundos de menor risco pagando bem, rendimentos de até 16% ao ano”, disse.
A analista de fundos imobiliários da XP Investimentos, Maria Fernanda Violatti, diz que a recomendação para diversificação segue válida. “Busque diversificar, sem concentrar os recursos em poucos ativos e sem seguir o efeito manada”, afirmou. Na avaliação dela, a questão macro está causando volatilidade nos fundos. “Com os juros altos, há mais chance de termos insolvência, inadimplência, renegociações de dívidas em fundos com recebíveis imobiliários”, disse.
OPORTUNIDADES Por causa do risco macro, nos cálculos de Maria Fernanda, na média, as cotas de fundos imobiliários estão com um desconto de 27% em relação ao valor patrimonial. “Em maio de 2021, esse desconto era de 9%.” Mas fora do risco elevado dos fundos de papéis, há oportunidades em outras subcategorias do segmento. “Os fundos de tijolos têm potencial de valorização, estão atrativos para investimento de longo prazo, horizonte em que os FIIs batem diversos investimentos”, afirmou a analista da XP.
Ana Clara, da Órama, recomenda que o investidor pessoa física faça uma pesquisa sobre os fundos antes da decisão por aportes, e aponta fundos de lajes corporativas com potencial de valorização. “Os fundos de tijolos continuam fazendo muito sentido para pessoas físicas, estão com retornos interessantes e muito baratos”, disse. Em seus cálculos, os fundos imobiliários estão entregando retorno (dividend yield) equivalente a 13,5% ao ano, considerando o benefício fiscal da isenção do Imposto de Renda nos rendimentos.
