09/11/2016 - 19:30
No início de 2016, o panorama para os fundos imobiliários cujas cotas são negociadas em bolsa era desolador. O Ifix, índice calculado pela Bolsa, e que mede o comportamento desses títulos, amargava uma queda de 16% em relação ao resultado de dois anos antes. Além da retração dos preços dos imóveis provocada pela desaceleração da economia, um dos principais atrativos do setor, a isenção fiscal, estava ameaçada. Um projeto de lei do senador Romero Jucá (PMDB-RR) ameaçava equiparar esses investimentos às demais aplicações de renda fixa.
“Isso levou muitos investidores a venderem seus fundos, mesmo realizando prejuízos”, diz André Freitas, sócio responsável por fundos imobiliários da gestora Credit Suisse Hedging Griffo (CSHG). No entanto, à medida que 2017 se aproxima, o cenário é diametralmente oposto. O Ifix, que foi lançado no fim de 2010, está nos níveis mais altos desde sua fundação (veja o gráfico). Há fundos que acumulam ganhos próximos de 60% em 12 meses. E, apesar de o segmento imobiliário ainda apresentar problemas, há oportunidades de ganho devido às expectativas positivas para os juros e a política fiscal.
“Alguns preços ainda estão defasados”, diz Carlos Fonseca, sócio do banco BTG Pactual responsável por esses investimentos. A rentabilidade de qualquer ativo imobiliário depende da taxa de juros e da inflação. Juros em queda melhoram o ganho proporcional dos imóveis oferecidos à locação, especialmente no caso dos fundos, ainda isentos de imposto. Por isso, a perspectiva de queda de juros que se iniciou no quarto trimestre e as indicações de Brasília de que o governo federal está tentando arrumar as contas turbinaram as cotas.
Segundo um levantamento da empresa de análise Tag Investimentos, fundos com diversas estratégias de investimento superaram largamente o ganho do Ifix. Para efeito de comparação, o levantamento da Tag considerou os 12 meses até 30 de setembro, e calculou não apenas a variação das cotas negociadas em bolsa, mas também os eventuais dividendos pagos no período. Entre os fundos mais rentáveis estão o CSHG Brasil Shopping, que rendeu 46,7% no período, superando o Ifix em 17%, e o BTG Pactual Corporate Office, que rendeu 34,5%, superando o Ifix em 4,8%.
Freitas, da Credit Suisse Hedging Griffo, afirma que o ganho decorreu da gestão dos shoppings, apesar das dificuldades de repassar a inflação nos reajustes dos aluguéis. No entanto, a vinda de novos investidores turbinou a alta das cotas. “Os estrangeiros passaram a apostar no fundos, de olho na valorização decorrente da queda dos juros”, diz Freitas. Segundo a Tag, a diversificação da carteira é um dos pontos positivos do fundo. O fundo do BTG Pactual foi beneficiado pela redução da taxa de vacância em um de seus principais ativos, o edifício Eldorado Business Tower, na zona Oeste de São Paulo.
“No início do ano a vacância estava em cerca de 40%, e hoje caiu para 4%, diz Adriano Mantesso, sócio do BTG responsável pela gestão. Outro fundo com bom desempenho foi o BB Progressivo II, que rendeu 47,5% em 12 meses. A cargo da gestora do banco Votorantim, o fundo investe em ações do Banco do Brasil. O cenário é positivo, mas está longe de ser isento de riscos. Nunca é demais lembrar que os fundos imobiliários são tão diversos quanto os próprios imóveis em que investem. “Os fundos que investem em um único imóvel, como um shopping ou um edifício corporativo, tendem a ser mais arriscados”, diz Freitas, do Credit Suisse. “Eles estão mais sujeitos a oscilações na rentabilidade e suas cotas, logicamente, devem variar mais.”
Outro alerta é com relação aos fundos que investem em lajes corporativas menos sofisticadas. A redução da taxa de vacância exibida pelo Eldorado Business Tower está mais para exceção do que para regra. “Deveremos notar uma queda na oferta de lajes corporativas de primeira linha, mas só a partir de 2020, diz Mantesso, do BTG Pactual. “Até lá, os locatários deverão se aproveitar das oportunidades de mercado para migrar em direção a locais de maior qualidade.” Quem conhece o mercado avalia que, na prática, fundos que investirem em edifícios menos suntuosos poderão ter de sacrificar reajustes, ou até mesmo se conformar com reduções nominais no valor dos aluguéis.
