18/09/2015 - 8:40
A partir de outubro ficará mais fácil para o investidor escolher um fundo imobiliário. Atualmente, esses produtos financeiros que combinam o gosto do brasileiro pelo mercado imobiliário com o atrativo irresistível da isenção de impostos sobre os rendimentos são uma massa indistinta, que engloba carteiras que têm perfis muito diferentes entre si. Para eliminar essa distorção, a Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima), entidade que representa o setor, vai divulgar na segunda-feira 21 uma regra de classificação para esses fundos.
“A meta é tornar o perfil de risco desses fundos mais transparente para o investidor” diz o contador goiano Rodrigo Machado, vice-presidente do comitê de produtos imobiliários da Anbima. Essa classificação, a que DINHEIRO teve acesso antecipadamente, fará o gestor indicar claramente em que tipo de ativo imobiliário o fundo investe. A classificação é necessária, porque esses produtos são muito diferentes entre si. Alguns deles funcionam como fundos de renda fixa, investindo em títulos isentos de impostos lastreados em imóveis, como os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI).
Outros possuem prédios de escritórios de alto padrão, as chamadas lajes corporativas, que alugam para empresas de primeira linha. Outros, ainda, investem em shopping centers e há, finalmente, aqueles que adquirem empreendimentos imobiliários em desenvolvimento, e são dedicados a financiar incorporadoras. “Cada um deles oferece uma volatilidade diferente e um risco diferente, e o investidor tem de estar ciente do que está adquirindo”, diz Machado. Os fundos imobiliários foram lançados na metade dos anos 1990 e ganharam uma enorme popularidade no início desta década.
Entre 2010 e 2012, a combinação entre a redução das taxas de juros e a consequente explosão de preços no mercado imobiliário tornaram esse produto um queridinho dos investidores. Além de garantir uma remuneração nominal acima dos títulos de renda fixa tradicionais, os fundos imobiliários oferecem uma atração irresistível, a isenção de imposto de renda sobre os ganhos. Por isso, eles atraíram uma multidão de aplicadores. Segundo a Anbima, atualmente há R$ 61 bilhões investidos em 258 fundos registrados.
Não há estimativas oficiais sobre o número de cotistas, mas quem conhece o mercado avalia que 90 mil investidores apostaram nesses produtos. Apesar da popularidade, os investidores que quiseram aproveitar os juros baixos até 2013 enfrentaram um período difícil nos meses seguintes. A elevação das taxas, a retração da economia e a desaceleração do mercado imobiliário custaram caro aos cotistas. “O mercado imobiliário sentiu a crise, e os fundos refletiram esse movimento”, diz o economista Regis Dall’Agnese, sócio da gestora de recursos e empresa financeira RB Capital, que se especializou na estruturação de fundos e produtos imobiliários, tendo gerado negócios de R$ 18 bilhões.
Segundo Dall’Agnese, os fundos apresentaram um desempenho decepcionante ao longo de 2014, o que levou muitos aplicadores a vender suas cotas. “As taxas de vacância elevadas, em especial em alguns edifícios corporativos, reduziram a rentabilidade dos fundos e os cotistas não esperavam isso”, diz ele. Parte da responsabilidade recai sobre os vendedores dos papéis, que não explicaram a parte ruim para os investidores.
Diferentemente de um fundo tradicional de renda fixa, que depende basicamente dos juros pagos por títulos públicos ou Certificados de Depósitos Bancários (CDB), os fundos imobiliários têm seu desempenho afetado instantaneamente se um inquilino resolve desocupar o espaço sem aviso prévio. “Esses fundos são mais parecidos com imóveis do que com CDB”, diz Dall’Agnese. “Mas isso não estava claro no começo da popularização do mercado.” Agora, diz ele, essa distorção deverá ser corrigida. “O investidor estará mais ciente dos riscos.”
